ഭവന വായ്പ പലിശ 9% കടന്നു; ഭാരം ഇങ്ങനെ ഇറക്കിവെയ്ക്കാം

2024-25 സാമ്പത്തിക വർഷത്തിലെ റിസർവ് ബാങ്കിൻറെ രണ്ടാം പണനയ അവലോകന യോഗ തീരുമാനം വെള്ളിയാഴ്ച പുറത്തുവരും. പലിശ നിരക്കുകളിൽ മാറ്റം വരുത്തിലെന്നാണ് സാമ്പത്തിക വിദ​ഗ്ധർ പ്രതീക്ഷിക്കുന്നത്. ഇതോടെ തുടർച്ചയായി എട്ടാം തവണയും റിപ്പോ നിരക്ക് 6.50 ശതമാനമായി നിലനിർത്തും. ആർബിഐ മറ്റ് ബാങ്കുകൾക്ക് നൽകുന്ന വായ്പകൾക്ക് ഈടാക്കുന്ന പലിശനിരക്കാണ് റിപ്പോ. ഇത് ഉയർന്ന് നിൽക്കുന്നതിനാൽ വായ്പയ്ക്ക് ബാങ്കിനെ സമീപിക്കുന്നവർക്ക് വലിയ തിരിച്ചടിയാണുണ്ടാവുക. ഈ വർഷാവസാനത്തോടെ മാത്രമാണ് ആർബിഐ പലിശ നിരക്കുകൾ കുറയ്ക്കുന്നതിലേക്ക് കടക്കുക എന്നാണ് വിപണി വിലയിരുത്തൽ. ഉയർന്ന നിരക്കിൽ കൂടുതൽ നാൾ വായ്പ അടയ്ക്കേണ്ടി വരും എന്ന് ചുരുക്കം. ഈ സാഹചര്യത്തിൽ വീട്‌വയ്ക്കാൻ ലോണെടുത്തവർ ബാധ്യത കുറയ്ക്കാൻ എന്തെല്ലാം ചെയ്യണമെന്ന് നോക്കാം. 

ബെഞ്ച്മാർക്ക് അറിയുക

റീട്ടെയിൽ വായ്പയുടെ പ്രധാന ഘടകമാണ് ബെഞ്ച്മാർക്ക് നിരക്ക്. 2019 ഒക്ടോബർ മുതൽ ഫ്ലോട്ടിങ് റേറ്റ് ഭവനവായ്പകൾ റിപ്പോ നിരക്കിനെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് അനുവദിക്കുന്നത്. ഇതിന് മുൻപ് വായ്പകൾ മാർജിനൽ കോസ്റ്റ് ഓഫ് ഫണ്ട് ബേസ്ഡ് ലെൻഡിങ് റേറ്റിനെയും (എംസിഎൽആർ), ബേസ് റേറ്റ് എന്നിവയെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് അനുവദിച്ചിരുന്നത്.  

പഴയ ബെഞ്ച്മാർക്കുകൾക്ക് കീഴിൽ വരുന്ന വായ്പകൾ പലിശ നിരക്ക് കുറയുന്നതുമായി ബന്ധപ്പെട്ട നേട്ടങ്ങൾ ലഭിക്കില്ല. ഈ സാഹചര്യത്തിലാണ് 2019 ൽ ആർബിഐ അവതരിപ്പിച്ച ഇബിഎൽആർ അഥവാ എക്‌സ്റ്റേണൽ ബെഞ്ച്മാർക്ക് ലിങ്ക്ഡ് ലെൻഡിങ് റേറ്റ് പ്രസക്തമാകുന്നത്. റിപ്പോ നിരക്കുമായി നേരിട്ട് ബന്ധിപ്പിച്ചിട്ടുള്ള വായ്പകളാണ് ഇവ. പലിശ നിരക്ക് കുറയുന്ന ഘട്ടത്തിൽ പരമാവധി ലാഭമുണ്ടാക്കാൻ ഇബിഎൽആറിൽ ഭവന വായ്പയെടുക്കുന്നതാണ് നന്നായിരിക്കും.

ഇവിടെ റിപ്പോ നിരക്ക് കുറയുന്നതിന് തുല്യമായി പലിശ നിരക്ക് കുറയും. ഭവനവായ്പ എടുത്തിട്ടുള്ളവർക്ക് റിപ്പോ നിരക്ക് കുറയ്ക്കുന്നതിന്റെ ഏറ്റവും വേഗത്തിലുള്ള ആനുകൂല്യം ലഭിക്കുന്നത് ഇബിഎൽആർ വായ്പകളിലാണ്. അതിനാൽ ഭവന വായ്പയുടെ പലിശ നിരക്ക് ബിപിഎൽആർ, ബേസ് നിരക്ക് എന്നിവയ്ക്ക് കീഴിലാണെങ്കിൽ ഇബിഎൽആർ നിരക്കിലേക്ക് മാറാനുള്ള ഏറ്റവും അനുയോജ്യമായ സമയമാണിത്. ഇബിഎൽആർ വ്യവസ്ഥയിൽ ഭവനവായ്പ പലിശ നിരക്ക് നിലവിൽ ഏകദേശം 9 ശതമാനം നിരക്കിൽ ലഭ്യമാണ്.

വായ്പ റീഫിനാൻസ്

നിലവിലുള്ള ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ ഭവന വായ്പ പലിശ നിരക്ക് 8.30 ശതമാനമാണ്. 8.50 ശതമാനം നിരക്കിലും വായ്പ നൽകുന്ന ബാങ്കുകളുണ്ട്. ഈ നിരക്കുകളെ അടിസ്ഥാനമാക്കി എത്ര ശതമാനം അധിക നിരക്ക് നൽകുന്നുണ്ട് എന്ന് കണക്കാക്കാവുന്നതാണ്. 0.50 ശതമാനത്തിന് താഴെയാണ് വ്യത്യാസമെങ്കിൽ നിലവിലുള്ള വായ്പ തന്നെ തുടരാം. 0.50 ശതമാനത്തേക്കാൾ ഉയരത്തിലാണ് പലിശ നിരക്കെങ്കിൽ 9-10 നിലവാരത്തിലാണ് വായ്പ അടയ്ക്കുന്നതെങ്കിൽ കുറഞ്ഞ നിരക്കിലേക്ക് വായ്പ റീഫിനാൻസ് ചെയ്യാം.  

റീഫിനാൻസ് ഘട്ടത്തിൽ കുറഞ്ഞ പലിശ നിരക്കാനായി ബാങ്കിനോട് ആവശ്യപ്പെടാം. കുറഞ്ഞ പ്രൊസസിങ് ഫീസിൽ വായ്പ റീഫിനാൻസ് ഇതിലൂടെ സാധിക്കും. പുതിയ ബാങ്കിലേക്ക് വായ്പ മാറ്റുമ്പോൾ പ്രൊസസിങ് ഫീസ്, എംഒഡി ചാർജസ്, ലീഗൽ ഫീസ് തുടങ്ങിയയിലൂടെ പണം നഷ്ടപ്പെടും. റീഫിൻസ് ചെയ്യുന്ന തുകയുടെ 0.50 ശതമാനം മുതൽ  1 ശതമാനം വരെ വരുമിത്. വായ്പയിൽ അടയ്ക്കാൻ ബാക്കിയുള്ള തുകയുടെ 5 ശതമാനം വർഷത്തിൽ അടച്ച് വായ്പ പ്രീപെയ്മെൻറ് ചെയ്യുന്ന രീതിയും ഇഎംഐ തുക ഉയർത്തിയോ, അധിക ഇഎംഐ അടച്ചോ വായ്പ ബാധ്യത കുറച്ചുകൊണ്ടുവരാം.